揭秘人：W先生，从事房地产业17年，目前仍任石市某房地产公司高管。

“这两年房价噌噌涨，卖房子像卖白菜，前几年小打小闹已经不被开发商看在眼里。”W先生介绍，现在开发商的主要精力就是放在“销控”上。

W先生说：“所谓‘销控’，就是通过玩转多种高超且花样翻新的手段，不断抬高房价，多从购房者口袋中掏银子。”

■侵权术1

“捂盘惜售”缩量供应

去年房价一路飙涨，不仅涨得购房者心慌慌，开发商也跟着心慌慌。W先生说：“让开发商心慌的就是不好定价。”为解决这个矛盾，有开发商就选择在获取商品房预售许可证后，不按规定将房源全部挂牌出售，而是将部分房源囤积起来，分期分批售房，也就是通常所说的“捂盘惜售”。同一批次楼房，隔段时间再上市，一平方米涨上几百元是常事。

不过，受政府规定的“取得预售许可证后10日内所有楼盘必须上市销售”的政策限制，开发商不会明目张胆“捂盘惜售”。

■见招拆招

开发商之所以能够囤房，核心原因在于囤房的成本小，风险小，而收益非常大。消费者在决定购买前，可以先登录房管部门网站查询销售进度信息。

此外，消费者还可利用签合同制约开发商的惜售行为。比如看好一套房屋，开发商却说3个月以前就卖没了，消费者可同开发商合同约定，如果看好的那套房屋的买卖合同是在该合同之后签订的，那开发商需要支付欺诈违约金。如果开发商真卖出去了，就不会害怕签合同。

入住以后，消费者可找到购买上述房子的消费者，看他的房屋买卖合同，核实开发商说法的真伪。

■侵权术2

会员卡回笼资金探市场

去年，楼盘的预订卡、会员卡可谓“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，眨眼的工夫，会员卡就风行各大售楼点。

其实，预售卡让利消费者只是个幌子，这是一张开发商为制定房价高低探路的“王牌”：如果推出100张卡卖出了50张或更少，说明该项目对购房者吸引力不是很大，开发商需要对项目价位再进行调整。如果推出的100张卡卖了90张，说明这项目很抢手，此时开发商就会考虑对剩下的项目再提价。

此外，还有的开发商在开发过程中会出现资金短缺的情况，这时推出会员卡目的就是为了融资。

■见招拆招

Ｗ先生说，开发商通过发放会员卡得知楼盘受欢迎程度后，就开始有针对性地制定房价，最终消费者拿到的价格，也是开发商层层加码后的价格。并且，从他人手中购买转让的会员卡，一旦产生问题，也很难维权。

■侵权术3

追求高价毁约再售

在房价基本呈直线上涨的时候，销售时间差就会产生价格差。为此，有销售商面对房价的一路上涨，不惜赔偿违约金，与购房人解除购房预售合同，然后将房子收回再卖高价。

W先生介绍，除了上述种种手段外，还有的开发商恶意炒作、发布不实价格和销售信息吸引消费者。有的开发商还会故意“订金”“定金”不分。

■见招拆招

在碰到开发商毁约情况时，消费者应拿起法律武器维护自身权益。另外，一定要拒绝经销商将“定金”改为“订金”，因为“定金”受《经济合同法》保护，而“订金”则不然。其次要拒绝在支付全价或首付款后，开发商或经销商提高单价或新增收费项目。

■侵权术4

强势合同不签没商量

在目前卖方说了算的强势市场下，开发商使用强势合同、在合同上下工夫制定单方面不合理条款，也是一种新侵权形式。W先生揭秘，合同的不合理主要体现在三个方面：

一是变相收取集资费。按照规定是不允许收取暖气集资费的，但目前国家尚未有关燃气集资费的收取规定，就有开发商打政策擦边球。其实有的开发商已经把燃气集资费加到房款里了。

二是延长房产证办理时间。W先生说，由于各种原因，开发商办证一般都会拖下来，为了不支付延期违约金，开发商便在合同中延长房产证办理时间。