本报讯 我国的商业地产近年来依旧保持着增长势头，但发展的同时问题也很突出，一方面是空置率居高不下，另一方面是失败的例子屡见不鲜———商业地产如何定位成为业界关注的问题。业内专家指出，市场竞争激烈的今天，商业地产需要倡导“精准定位”，才能出奇制胜。

准确定位先看商圈

　　零点研究咨询集团日前的报告指出，“精准定位”的理念可以概括为“三分析，三定位”，其中“三分析”指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；“三定位”指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。

　　零点分析师指出，商圈是一个地理概念，同时也是消费概念，商圈特征分析首先要明确商圈的辐射范围，确定辐射范围要考虑交通、如有没有地铁，公交线路是否方便，停车场有多少，拥堵状况等。零点调查的研究表明，各种消费的半径是不同的，日常用品消费半径是车程30分钟左右，餐饮消费的半径则可以很大，最长可以忍受车程一小时左右。

　　不同商圈间存在拉扯力，就消费者而言，有从其他商圈转过来的，也有被其他商圈吸引过去的，所以必须了解竞争商圈有哪些，这些商圈内各种业态的供给情况，商圈是什么特色，吸引的消费者类型等。

突出差异化是关键

　　零点分析师指出，在倡导服务细分市场的今天，如果商业定位是将消费者一网打尽，必定没有突出特色，不能形成差异化。在消费者分析的基础上，对商圈内所有的消费者或潜在的客户群进行研究，研究的重点是他们各类消费的消费行为、消费模式，包括各类消费的金额、频次、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面。

　　另外，商业业态定位相对复杂，涵盖商业业态的经济价值分析和业态组合定位。商业的档次定位除了考虑消费者的需求，还要考虑商圈原有的档次特征，经营者对商圈档次的认可程度，结合这三方面确定商业的档次定位，相对更科学。

■文/柯鹏