■资料图片

　　近一段时间，有关房地产预售的话题成了业界谈论的焦点之一。

继去年取消房产预售的呼声大起后，从今年3月份就有消息称，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，但政策最终出台和落实时间还尚不明确。前不久，又传出具体措施正在制定中。

无论如何，房产预售的存废问题值得我们深思。

何为房产预售？

对于现有买过房的人来说，十有八九都是通过预售买来的。

房产预售是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

与期房相对应的是现房。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

据了解，在香港房地产界，霍英东创造了“房产预售法”，就是利用购房者的定金来盖楼房，此后业内争相效仿。

房产预售渐成众矢之的

从房产预售的产生之日起，在开发商和购房者之间的天平就倾向了前者。

由于可以利用购房者的定金来盖楼房，在利益驱动下，不少开发商把商品房预售制度变成了一个圈钱的工具，而且通过炒作期房谋取高额利润也成了房产营销的一条潜规则，“预售经”已越念越歪。而与此同时，留给购房者的，却是巨大的风险。

从去年开始，取消预售的呼声一浪高过一浪。先是有业内人士列举了房产预售的“七宗罪”，包括购房人缺乏担保的法律保障、容易造成房地产价格泡沫、“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金等，随后央行也发布房地产金融报告，建议取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

今年两会期间，又有人大代表提出停止实施商品房预售制度。

理性看待房产预售

面对取消预售的众多呼声，香港太平洋顾问首席执行官贾卧龙表示，不可否认，预售房执行过程中确实存在着一些问题，而且由于房地产企业发展不规范或是一些不负责任的开发商，没有按照当时的预售承诺，造成房地产市场的纠纷不断等，但这并不意味着商品房预售制度就是罪魁祸首。如果为了弥补一小部分开发商的过错就要拿整个房产市场“开刀”似乎缺乏理智。

取消预售制，确实可以降低购房者的风险，避免炒房投机，规范房产市场。但一旦由于供应短缺而引起房价高涨，房产市场出现垄断，又有谁来为它“埋单”？一味建议取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应战，对房地产长远利益不利。

贾卧龙认为，与其花时间讨论要不要取消，不如用更多的精力研究如何将其完善。例如通过加大商品房销售透明度，减少购房风险，努力将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变。或通过合理的监管体系对房屋预售进行监督等，寻找一条可发展的道路比一味打压要有用的多。

■文/本报记者李昕