用一个字来形容前几年的商业地产那就是“火”。开发商的销售异常火爆，购买者的投资热情空前高涨。但活跃的市场表象下一些隐藏的问题已开始渐渐浮出水面，有一些曾经销售火爆的商业地产项目在开业不久就出现门庭冷落的景象，于是租户开始纷纷退租。本打算一铺养三代的投资者突然发现投资商铺并不是稳赚不赔的买卖。
究其原因，在房地产开发商看来，投资商业地产比投资住宅有更大的利润空间，因此一些开发商抱着短期投资的目的，将项目简单地切成“豆腐块”，再以粗略的方式租售给经营者，并且“卖完就走”，导致无法完善商业地产的长期规划。
对此，业内人士已经指出，这种产权式商铺由于在商铺分割的方法和技术参数上缺乏相应健全的配套法律，加上开发商这个大业主将产权转移到各个小业主手中，未来该商业的经营业态很难得到统一管理，如果遇到该商业项目的经营出现问题就很容易影响双方当事人的利益。如省会以前的女子世界和康泰广场，都遭遇过类似问题。
商业投资者最在乎什么
商业地产发展势头缘何会发展得如此强劲，最主要是由于其有着强大的支持后盾，开发商看好的是高于住宅数倍的利润，而投资者看好的则是商铺极高的利润回报。
不过，随着商业地产逐渐进入稳定发展期和投资者越来越理性，那种指望通过投资商业地产在短期内暴富的时代已经一去不复返。现在的商业地产投资者大都是理性投资，追求的是持久而稳健的投资回报，因此租金、租期、商业模式、升值潜力、运营管理等因素都成了他们验收投资产品的重要砝码。
商业地产也要讲服务
面对商业地产的现状和投资者理念的转变，有远见的商业地产开发商已经开始调整发展战略，顺应市场潮流。
河北新源发商贸城总经理陈伟就表示，商业地产开发有其行业特殊性，考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为头等大事来对待。因此对于那些有战略眼光的房地产企业，在运作商业地产时的身份，已不仅仅是开发商这一种职能，还要兼具商业地产的运营商和生活方式的内容供应商。
对于商业地产运营商而言，成功招商仅仅是万里长征走出了第一步，利用自身资源优势，将长期以来单兵作战的商户们团结在一起，为他们提供专业化的服务，与他们一起做大做强，是商业地产的精髓所在。
　　专家认为，商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，商业地产的开发，应是始于建设而终于服务，真正的利润增长来自于后期的运营。在“运营为赢”的时代背景下进行商业地产开发，开发商不仅要整合各方面专业资源，同时也要使自身逐渐成为专业的服务者，才能有效规避商业地产的开发风险。
■文/本报记者李昕