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商业地产是房地产中最具活力、最有新闻、最为出彩的一个分支。近几年，省会的商业地产可以说是风光无限，众多大型的商业地产项目一个个粉墨登场，先天下广场、金亿城、军创国际商务花园、中华商务中心等多个项目都取得了不俗的销售业绩。
而今时光迈进了2007年，在众多投资者的关注下，经过宏观调控之后的商业地产将发生何种蜕变？投资者能够从中得到哪些启示呢？
在此，我们通过今年亮相的万象天成、东方明珠商业街、金正·沃尔玛商圈等商业地产“大腕”，总结出了今年省会的商业地产具有五大全新的趋势。
区域商圈多点开花
在很多人的印象中，省会的商业中心是中山路。尽管其商业核心地位是不容否认的，但近年来，怀特商圈、益友商圈等都正在不知不觉中形成具有自己特色的区域性商圈，而且聚集了不少人气，并且这一现象在未来几年还要蔓延。
事实上，业内人士早把商圈分为辐射全市型和辐射区域型两个层次。辐射全市型商圈的建立比辐射区域型商圈难度大，需要一定的形成时间，更需要市场和消费者的认可。像北国商圈、东购商圈的形成都非一蹴而就。
但任何一个稍大一点的城市，都不会只有一个核心商圈，据业内人士分析，从近几年的发展看，随着城市的扩张，很多城市都会在市民居住集中的地方产生出一个个新的商圈。尽管中心商圈的销售作用不会逐渐弱化，但区域商圈却越来越多地吸引起本地人的目光。
从今年的情况看，打造区域商圈依然成为不少项目的定位。如金正·缔景城的商业组团定位为金正·沃尔玛商圈的最重要组成部分，联邦·东方明珠的商业部分与众美·凤凰城的商业部分也都成为构建东南商圈的中坚力量。
对投资者而言，区域商圈的兴起，将对街区的繁荣和租金上涨起到巨大的拉动作用。比如中山路的云水方舟在对面先天下开业之前，十分单薄，而自从先天下开业以来，变得极为火爆，联体商铺租金高达180元/月·平方米。
社区商业规模壮大
今年，省会商业地产的发展呈现一个较为明显的趋势，就是随着大型住宅社区的开发，其社区商业的规模也随之加大，如众美·凤凰城、盛典·苏州等项目的商业面积都不算小。
部分社区商业除了引进大型连锁超市外，还计划打造特色商业街等内容，以期能够拓展出新的区域性商业中心。这些举措标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态。从社区商业发展的角度来说，这是社区商业前进的表现。
但是，尽管这些大型社区商业的进入为购房者所渴望的完善的生活配套提供了基础条件，可事实上，很多的大型社区商业运营效果并不看好，不少投资者对其回报率有所担心。
专业人士表示，从目前而言，社区商业并不鼓励投资者进行短期投资，短期投资容易造成商铺价格背离市场价值，最终导致投资失败。但实践证明，一些素质好的楼盘往往为社区商业的长线投资价值增加了筹码，其社区商业即使目前的年收益率未能达到8％或更高的收益，投资者也是可以接受的。
开发方式发生转变
对于投资者来说，“产权式××”是商业地产中最常见的词汇之一。盖好商业地产项目，然后全部或大部分产权拆散出售是商业地产开发的主流模式。
然而，这种方式今后或将发生拐点。据中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟联合发布的《商业地产趋势报告》显示，2006年“产权式商铺”渐遭冷落。
报告指出，产权式分割商铺具有弊端，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、ShoppingMall等由于以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业，导致地产开发与商业经营完全脱节。
由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是商业地产优化的必然趋势。目前，不仅在北京、上海等大城市，省会的开发商也已意识到了这一点。如金正·缔景城的欧罗巴风情商街，金正房地产的自留商铺比例就达到40%，全部用于主力商家的招商和组市。而在主力商家的带动下，整个街区有望快速地趋向繁荣。
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