案例：购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的订金，这是无可非议的。但有时购房者在交付订金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退订金，理由是买家没有履行合同，所以没收订金。

专家指导：买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，订金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

同时，开发商是没有权利没收订金的，这本身是没有法律依据的。

非法人代表签字

案例：购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。

专家指导：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。

“一面倒”补充协议

案例：签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

专家指导：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。

模糊概念

案例：合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。

合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

专家指导：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

卖方解约有理

案例：在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”但实际上没收是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

专家指导：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

逃避违约后果

案例：在很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

专家指导：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。

 ■文/青综

■漫画/李琳